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P. Especial de Reforma Interior
Plan Especial de la Unidad de Actuación ZUA 16
Memoria
1. Introducción

* Memoria redactada por la Arquitecta Mª Pilar Sancho

El Plan General de Ordenación Urbana de Zuera de 1.981, cuyo Texto Refundido fue aprobado definitivamente por la Comisión provincial de Ordenación del Territorio de Zaragoza el día 1 de febrero de 1.996, prevé varios ámbitos en el suelo urbano cuyo desarrollo concreto queda pendiente de la redacción y aprobación de figuras de ordenación detalladas, las cuales, en base a los criterios marcados en el propio Plan, configurarán la ordenación específica del espacio enmarcado y determinarán el alcance concreto del derecho de propiedad de los propietarios incluidos en las mismas.

Uno de esos ámbitos, denominados Unidad de Actuación, es la identificada como Z.U.A. 16, la cual se sitúa al este del municipio de Zuera, entre la actual N-123 (Avenida de los Pirineos) y el río Gállego.

Según las fichas de la ZUA 16, obrante en las Normas Urbanísticas del Plan General, este espacio goza del siguiente régimen jurídico:

'AMBITO Y LIMITES: Limita al Norte con la prolongación de la C/ Férriz, al Este con la zona deportiva y el río Gállego, al Sur con una calle y la Unidad de Ejecución nº 9, y al Oeste con la Avenida de los Pirineos.

SUPERFICIE: Abarca una superficie, medida sobre plano, de 20.678 m2.

PROPIEDADES AFECTADAS: Manzana 38750, parcelas 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 32, 33, 34, 35 y las zonas no urbanizables que lo limitan por el Este.

OBJETIVOS: Ordenar la parte posterior de la manzana, creando una fachada más digna al campo, y proyectando en esa zona una calle de tráfico rodado de dirección Norte-Sur, y un camino peatonal panorámico.

DETERMINACIONES: La ordenación queda pendiente de la redacción de un Plan Especial de Reforma Interior (PERI) que determinará sus características de detalle.

No se podrá edificar hasta que se apruebe y ejecute el PERI, procediendo a la equidistribución y urbanización. Necesario el proyecto de urbanización.

Zonificación: RESIDENCIAL INTENSIVA CASCO ANTIGUO, limitando las alturas de la parte posterior a dos plantas, 6,50 m. En esta zona su rasante oficial se adaptará a la real topográfica.

La calle de tráfico rodado tendrá una anchura de 6 metros. El Paseo peatonal discurrirá a rasante inferior, entre zonas arboladas y plantadas.

El PERI podrá subdividir el PERI en polígonos de ejecución para su ejecución en fases.

SISTEMA DE ACTUACION: El Plan Especial se redactará de oficio por el Ayuntamiento y será el que fijará el o los sistemas de Actuación aplicables.

PLAZOS PARA LA EJECUCION: Tres años para redacción del Plan Especial. Será éste quien fije los plazos para su desarrollo y ejecución. A contar desde la aprobación definitiva de este Texto Refundido'.

Como se recoge en el propio Plan General, la Unidad de Actuación ZUA 16 es un ámbito de intervención situado el Este del núcleo de Zuera, entre el río Gállego y la carretera nacional 330, la E-7 de la red europea, que representaba, hasta la apertura de la autovía recientemente construida, una barrera que la separaba de aquel.

Este hecho ha condicionado no sólo su relación con el resto del núcleo sino su carácter funcional y tratamiento, ya que, al estar junto a una vía rápida de transporte, los usos residenciales han cedido sitio a otros de carácter más industrial, garajes y almacenes, que han alterado el carácter de la zona.

Esa situación separada del núcleo junto a la carretera nacional, han generado un frente continuo de edificaciones planteadas así para aprovechar al máximo esa renta de situación, además de por el hecho de no considerar el espacio posterior, al estar tratado como vertedero sin interés.

Edificaciones que, además de crear una barrera entre el núcleo y el río con sus interesantes espacios anejos reforzando la de la vía ya comentada, hacia la que orientan sus fachadas y accesos, generan en su parte posterior, recayente al río y la mejor orientada (este), un impacto negativo en el medio natural, debido a la anarquía de volúmenes, de baja calidad de la construcción, el mal estado de conservación y el nulo interés de su arquitectura.

Problemas que se han manifestado con mayor rotundidad una vez ejecutadas las obras del parque fluvial que une y da continuidad a las zonas verdes y deportivas situadas en su extremo septentrional y a los equipamientos situados en su extremo meridional, generando un interesante eje lúdico de transición entre lo urbano y lo natural, de gran atractivo y posibilidades de cara a la mejora de la calidad de vida de los zufarienses.

Las anteriores circunstancias, ya diagnosticadas en el Plan General, así como el deficiente tratamiento estético de su lado oriental, en el borde del suelo urbano junto a una zona natural de gran interés, hasta ahora infravalorada, que no contaba con un proyecto detallado de su tratamiento, aconsejaron posponer la ordenación detallada del área hasta conocer la evolución de sus límites oeste (la carretera) y este (las márgenes del río).

Es ahora, una vez en servicio la autovía de Levante a Francia, cuando la carretera nacional 330 ha perdido una parte importante de su tráfico y ha bajado la velocidad de uso, y ejecutadas las obras del parque urbano lineal que prolonga y remata el iniciado junto a la zona deportiva, también ejecutada, hasta la zona de servicios situada al sur ya finalizada, el momento oportuno de proceder a la ordenación detallada del ámbito mediante el Plan Especial previsto en el vigente Plan General al conocer con todo detalle las condiciones del entorno a las que esta zona debe incorporarse.

El Ayuntamiento de Zuera, consciente de ello, ha abordado de oficio la redacción del plan especial que proponga la ordenación del ámbito, con las condiciones de urbanización y edificación, con el objeto de conseguir, de un lado, la dignificación interna de la zona y, de otro, la de su incorporación a la estructura del núcleo, permeabilizando el área para permitir a su través la relación con el nuevo eje de ocio, generando una nueva fachada, de mayor dignidad y calidad.
2. Conveniencia y oportunidad de la Actuación

Desde el punto de vista de la conveniencia técnica, es decir, desde la perspectiva de las necesidades urbanas, es de señalar que concurren en estos momentos varias circunstancias favorables para la redacción, formulación y aprobación del presente Plan Especial:

 

     

  1. En primer lugar, la previsión del desarrollo del ámbito por parte del Plan General, con previsión de plazo para el mismo, siempre implica una declaración expresa o implícita de su conveniencia, en tanto en cuanto se ha seguido ya un proceso de decisiones que ha determinado la benignidad de la actuación para la ciudad.

     

     

  2. En segundo lugar, la apertura de la Autovía de Huesca ha supuesto que la antigua Carretera Nacional II, a la que da frente con la denominación de la Avenida de los Pirineos en toda su longitud la ZUA 16, haya dejado de ser una infraestructura general o supralocal de comunicación para convertirse en un vial importantísimo de la ciudad, que sirve de comunicación de la Unidad de Actuación con el resto del municipio. Esta alteración de la funcionalidad del viario ha implicado, por otro lado, una notable disminución del tráfico rodado por el mismo, lo que permite regular los accesos a garajes de las edificaciones y facilitar la comunicación desde el mismo a la parte trasera de la actuación.

     

     

  3. En tercer lugar, la creación de un gran parque fluvial en las riberas del río Gállego a su paso por Zuera, y en concreto la ejecución de un tramo del mismo que limita con el borde oriental de la unidad, evidencian la necesidad de que se ordene con especial detalle y cuidado la parte colindante con la misma, de manera que se busquen soluciones de coordinación e interrelación entre ambos espacios, y se establezcan las formas de penetración correctas desde el núcleo del municipio hasta el mismo. En este sentido, se pretende que la fachada que el núcleo presenta actualmente al espacio natural mejore eliminando los impactos más negativos y minimizando los permisibles, estableciendo una mejor apariencia y tratamiento de la zona de tangencial entre el suelo urbano edificado y el parque, que corresponde a esa unidad de actuación, abriéndola al resto del núcleo haciéndola permeable para facilitar el acceso desde Zuera a la zona de parque fluvial.

     

     

  4. En cuarto lugar, la situación descontrolada y desordenada de las edificaciones existentes, así como de la gran variedad de usos en ellos instalados, aconsejan que se regule, por un lado, la transición gradual de los edificios sobredimensionados con los más pequeños, y por otro, la ordenación de posición de las construcciones y sus espacios libres, así como de los usos.

     

 

Las diversas situaciones de partida deben de encontrar un documento que las trate de forma diferente pero desde la globalidad de la actuación en la que se incluyen.

 

La oportunidad de la actuación viene dada del cumplimiento del programa del Plan General, su planeamiento superior, desarrollando la ordenación detallada de esta zona que dejaba pendiente, precisamente, de conocer el futuro de la carretera, a su oeste, y de la plataforma de suelo no urbanizable existente a su este.

 

Es ahora, cuando está terminado el parque del entorno del río Gállego, de iniciativa municipal, y una vez desaparecido el intenso tráfico de la Avenida de los Pirineos, todavía travesía de una carretera nacional, con la apertura de la autovía recientemente construida, el momento oportuno para proceder a la redacción del Plan especial que mejore la manzana edificada incluida en el ámbito de la ZUA 16 coordinando ambas intervenciones para la mejor consecución de los objetivos de ambas.

3. Objetivos y Criterios

Los objetivos de la ordenación a desarrollar señalados por el planeamiento general son, 'ordenar la parte posterior de la manzana, creando una fachada más digna al campo, y proyectando en esa zona una calle al tráfico rodado en dirección norte-sur y un camino peatonal panorámico'.

 

Por otro lado, del resultado de la información y del análisis de la situación de partida, se deduce la existencia de una serie de problemas a los que dar solución con la ordenación detallada del ámbito mediante el Plan Especial de Reforma Interior.

 

Se enumeran de manera resumida a continuación:

     

  1. Apertura de pasos rodados y peatonales al parque previsto entre la manzana de edificios y el río Gállego.

     

     

  2. Ordenación volumétrica de los componentes de la manzanas, y regularización de alineaciones, alturas y rasantes en la parte posterior.

     

     

  3. Distribución coherente de volúmenes que se coordine con la edificación actual, mejorando las visuales urbanas y minimizando el impacto negativo de construcciones excesivas ya existentes.

     

     

  4. Dotar de servicios de urbanización a la parte lateral y posterior para que todo ese espacio pueda desarrollarse al contar con los accesos y servicios de los que ahora carece.

     

     

  5. Establecer una ordenación de los usos dentro de los ya existentes con el fin de que puedan desarrollarlos de forma ordenada y acorde con la normativa general.

     

     

  6. Fijación de unas normas urbanísticas u ordenanzas que sirvan para la regulación detallada de las construcciones y los usos en general.

     

     

  7. Facilitar la gestión urbanística en cada una de las unidades que se consideran idóneas para que el reparto de beneficios y cargas sea posible.

Los criterios que se siguen en el presente Plan Especial pueden ser expuestos de la siguiente manera:

     

  1. Criterio de realismo y positivismo: La singularidad de la situación aconseja ser flexibles a la hora de las exigencias de deberes, sin perjuicio de cumplir escrupulosamente la normativa aplicable, de manera que se prevé la posibilidad de que exista cierto fomento público dentro de la actuación.

     

     

  2. Criterio de participación: Como se ha demostrado con la aprobación del Avance y con el seguimiento de un proceso de colaboración ciudadana, las actuaciones que se recogen han sido ya comunicadas, y expuestas a la ciudadanía, no habiéndose mostrado oposición alguna a las mismas.

     

     

  3. Criterio de mínma afección: Se ha pretendido que la intervención sea la mínima posible con la inalidad de que los propietarios no tengan que soportar cambios bruscos de su situación.

     

 

La única, pero justificada, excepción es la de las fincas afectadas por los pasos de comunicación al parque, ya que los aprovechamientos resultantes de las mismas no es posible ubicarlos dentro del espacio original.

4. Propuesta de Ordenación

1. Ambito



El ámbito de la Actuación tiene una extensión total de 23.712 m2 que se reparten, como se explica en el apartado de esta memoria destinado a la Gestión, en cuatro subunidades de menor tamaño para hacer posible su desarrollo y ejecución, dadas sus diferentes condiciones y situación, lo que se aprobó en su día, aunque ahora se reajustan sus delimitaciones una vez obtenidos nuevos datos al estudiar en profundidad el área.

Del total de los 23.712 m2, sólo 19.499,40 m2 son privados y 4.212,60 m2 los aporta el Ayuntamiento de su parcela 3875002. De éstos, solamente 121,50 m2 entran en el reparto de aprovechamientos y cargas. Los 4.091,10 m2 restantes no computan a efectos de edificabilidad, entendiéndose sustituidos por los nuevos espacios de viario de la unidad, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 105.2 de la LUA.

Es una zona longitudinal sensiblemente orientada en dirección norte-sur, situada al este del núcleo tradicional de Zuera, entre la travesía de la carretera nacional 330, denominada en este tramo Avenida de los Pirineos, que la limita por el oeste, el río Gállego con sus zonas deportivas y el parque fluvial al este, la última manzana de suelo urbano y el suelo no urbanizable al norte y una zona de suelo urbano destinada a servicios y equipamientos, la ZUA 9, ya ejecutada, al sur.

Comprende un total de 25 parcelas catastrales de las que 24 son de propiedad privada y solo una es de propiedad pública. 22 parcelas tienen su fachada a la Avenida de los Pirineos, ocupando los números 1 a 47, siendo pasantes desde la Avenida al Parque.

Aunque catastralmente se trata de una sola manzana, en la realidad el conjunto se fracciona actualmente en tres manzanas edificadas con diferentes características. Las dos situadas al norte son de menores dimensiones y contienen una sola propiedad, mientras que la situada más al sur presenta un frente continuo a la Avenida de los Pirineos de unos 120 metros de longitud. Las tres, a excepción del nº 47, tienen en común la falta de cuidado y escasa definición de la fachada posterior, normalmente ocupada por cobertizos de baja calidad, mal estado y apariencia descuidada.
2. Criterios Técnicos

El objetivo final del trabajo es conseguir una mejor ordenación de la manzana 38750 que responda a su actual situación entre una importante carretera nacional que ha perdido la mayor parte de su tráfico de paso y un magnífico espacio natural restaurado para uso como espacio de ocio, hacia el que señalar las condiciones de futuro desarrollo, actualmente sin determinar, que el plan general vigente remitía a la redacción de un Plan Especial. Y ello para que se incorpore, mejorándola, a la estructura urbana del conjunto del núcleo, con el doble objetivo de mejorar la imagen que el mismo ofrece al entorno natural al que asoma, con lo que se obtendrá la mejora de la calidad de vida de sus habitantes, entendiendo como tales los de todo el núcleo de Zuera.

Se hace desde un plano realista, en el que además de proponer esa mejora de imagen, absolutamente necesaria en la parte oriental del ámbito, se señalan las condiciones urbanísticas y determinaciones necesarias para proceder a su urbanización y construcción, con una solución que consiga dar respuesta

     

  • a los objetivos del interés público de mejora de la zona y mayor permeabilidad
  •  

 

  • a los de interés privado, como son la de conseguir su viabilidad económica generando nuevas edificaciones con suficientes plusvalías para que la operación resulte atractiva a la iniciativa privada, aun computando las cargas y cesiones que le corresponden. Esto resulta posible dada su inmejorable ubicación y el aumento de valor que se ha obtenido de las operaciones realizadas en su entorno con dinero público.
  •  

La ordenación propuesta propone una solución que incorpora esta zona a la estructura general del núcleo no como la barrera que ahora es sino abriéndola al parque y permeabilizando su manzana más larga para facilitar el acceso a aquél desde el resto de Zuera, creando los viarios de servicio interno necesarios para regenerar la edificación existente y potenciar la urbanización para poder construir una nueva fachada.

Los criterios técnicos que han inspirado la solución propuesta son:

  • Hacer compatible la ejecución de las nuevas propuestas con el mantenimiento de la población y edificaciones existentes.
  •  

  • Permeabilizar la edificación del ámbito para mejorar la accesibilidad entre el resto del núcleo y los nuevos usos de ocio y servicios situados en las riberas del río Gállego, especialmente en la manzana de mayor longitud, minimizando su actual carácter de barrera. Lo que pasa por la apertura de una nueva vía transversal en el punto menos conflictivo del conjunto y la mejora de los pasos ya existentes
  •  
  •  

  • Mejorar la actual accesibilidad interna de la zona, tanto peatonal como rodada
  •  

  • Supresión de las barreras arquitectónicas.
  •  

  • Mejorar esta parte de Zuera para conseguir la mejor entrega del núcleo edificado al espacio natural circundante, rentabilizando las actuaciones de mejora del parque fluvial con la creación de una nueva fachada edificada de mayor calidad.
  •  

  • Plantear una nueva ordenación desde el respeto a la topografía, escalonando las nuevas edificaciones de manera similar al actual núcleo, descendiendo de oeste a este para facilitar su entrega al parque y el soleamiento de las edificaciones existentes que quedan por encima de las de nueva propuesta.
  •  

  • Dar una nueva funcionalidad a la zona, reforzando su carácter residencial, sin dejar fuera de ordenación los otros usos ya existentes y posibilitando incluso la introducción de otros usos compatibles con el uso de vivienda.
  •  

  • Plantear soluciones tipológicas coherentes con las edificaciones del propio ámbito y del entorno inmediato.
  •  

  • Señalar las condiciones de urbanización necesarias para dar servicio a las nuevas edificaciones.
  •  

  • Fijar los aprovechamientos para que resulte una operación viable.
  •  

  • Fijar las condiciones de edificación integrando su régimen urbanístico en el marco normativo del planeamiento general vigente.
  •  

  • Posibilitar el mantenimiento de las actuales edificaciones que quieran permanecer en la zona, contemplando las posibilidades de su rehabilitación y tratamientos de mejora exterior, redactando unas ordenanzas de estética en las que tengan cabida aspectos de calidad constructiva.
  •  

  • Plantear una gestión eficaz y realista, subdividiendo la amplia unidad delimitada en unidades menores en función de sus diferencias tipológicas y funcionales.

3. Ordenación propuesta



La Ordenación propuesta plantea completar las construcciones existentes en la zona, generando unas nuevas manzanas más regulares que, sin necesitar de derribos de edificaciones existentes y ocupadas, permitan la construcción de nuevas franjas de edificación con las que crear una nueva fachada en las zonas laterales y posterior de esa zona del núcleo que, además de dignificar el propio espacio urbano, supongan una mejor entrega del mismo al medio natural que lo circunda.

Para ello se plantea la apertura de una nueva vía transversal que acorte la longitud de la manzana de mayores dimensiones de manera promediada, así como la mejora de las otras existentes que mejoren la conexión entre el núcleo actual y el nuevo parque fluvial, uniéndolas por la parte posterior con una vía longitudinal de nuevo trazado que, además de posibilitar la construcción de un nuevo frente edificado al que dar acceso, sirva de paseo mirador peatonal en su lado oriental uniendo las zonas deportivas del norte y las de equipamiento al sur.

Con ello se crean cuatro nuevas manzanas conformadas por edificaciones mayoritariamente residenciales, así como las condiciones del viario y las infraestructuras necesarias para su servicio.

La ordenación que se propone contempla de mejora del sistema viario, que completa el existente, partiendo de la actual Avenida de los Pirineos, que sigue siendo su eje principal, en el que se apoya toda la nueva trama viaria que se conforma por una vía longitudinal posterior, sensiblemente paralela a la citada aunque desarrollada a un nivel topográfico inferior, conectadas por cuatro vías transversales de las que tres existen, aunque con diferente trazado, y una es de nueva apertura.

Son estas calles, especialmente la longitudinal posterior, las que dan acceso a la parte posterior de las propiedades, posibilitando la urbanización y edificación de las zonas laterales y posteriores, a la vez que generan un interesante eje ciudadano de carácter paisajístico que permite observar, desde un nivel algo superior, el nuevo parque, relacionando las zonas verdes, deportivas y de equipamiento comunitario.

La mejora de la permeabilidad se consigue con la apertura de una nueva vía transversal que se ubica en la propiedad situada en el número 23 de la Avenida, por ser una construcción casi en desuso, de gran sencillez y una planta de altura, sin uso de viviendas y cuya parcela tiene una mayor superficie que las restantes.

Una vez asegurada la accesibilidad y dotación de servicios a todas las propiedades, se puede proponer su urbanización y construcción, fijando las condiciones de uso, sus alineaciones y alturas, con diferentes planteamientos según su situación actual.

Así, en el extremo norte, en el nº 1-3 de la Avenida de Pirineos, se proponen unas nuevas alineaciones para la mejor implantación del sistema viario, manteniendo en cuanto a usos y tipologías su actual situación, de edificación aislada en bloque abierto, mientras le interese a la propiedad, que puede modificar sus condiciones dentro del sólido capaz limitado por las alineaciones oficiales mediante Estudio de Detalle sin necesidad de acudir a modificar el Plan Especial.

La siguiente manzana, correspondiente a los números 5 y 7 de la Avenida de los Pirineos, se plantea como una manzana semicerrada para, de un lado, permitir la transición entre las situadas a su norte y sur y, de otra, posibilitar el mantenimiento del interesante espacio ajardinado con que cuenta, que se mantiene en su carácter privado.

Las dos manzanas meridionales, de mayores dimensiones, se forman a partir de la división en dos de la única existente en la actualidad, por la nueva vía transversal que permite acceder al parque desde las calles más céntricas y pobladas de Zuera. De tipología de manzana cerrada, con patio abierto en el interior. Están rodeadas en todo su perímetro por edificación continua excepto en el extremo norte, donde para resolver un problema de vistas y otro de gestión, se abre la edificación en plantas alzadas, dejando marcada la alineación con la edificación de la planta baja.

Sus dimensiones en anchura vienen fijadas por el bloque de viviendas del número 47, la Cooperativa, que marca el inicio de la nueva banda edificable posterior, para integrarlo en el conjunto. Se generan así dos manzanas sensiblemente rectangulares de trazado ligeramente curvo y de suficiente anchura (entre 42 y 45 metros) para permitir la construcción de dos frentes de edificación (al este y al oeste) con un fondo edificable similar al aplicable al resto del término municipal, entre los que se genera un amplio patio que permite un buen soleamiento del interior.

La parte posterior de estas manzanas se adapta a la topografía, con lo que se obtiene una alineación ligeramente curva que confiere una variedad de perspectivas según el punto de vista del observador.

La actuación se completa con la incorporación de los espacios restantes en el límite occidental, de propiedad pública, al parque fluvial.
4. Zonificación y usos detallados
Uso Residencial: El uso dominante en el ámbito, que califica a todas las manzanas edificables, es el Residencial, que ocupa una extensión de 15.412 m2, el 64,996% de la superficie total, dejándolo abierto a sus diferentes modalidades, como ya hace el plan vigente. Se establecen cuatro grados de aplicación.

* Grado 1: corresponde a la parte central y más extensa del ámbito. Comprende la manzana que constituye la unidad ZUA 16.3, número 5-7 de la Avenida de los Pirineos, así como la siguiente manzana situada al sur de la anterior, perteneciente a la Unidad ZUA 16.2, números 9 a 21 de la citada Avenida, y la mayor parte de la manzana situada al sur de la anterior y de la calle de nueva apertura, también incluida en la Unidad 16.2, que comprende los números 25 a 43 de la Avenida.

Los usos son mayoritariamente residenciales dejando libertad en cuanto a sus diferentes tipos para mayor variedad de la oferta. Como usos compatibles se configuran los industriales, de almacenaje e instalaciones comerciales, siempre en planta baja y hasta un máximo de 500 m2 construidos de superficie. Ocupa 11.111 m2, el 48,86% del total del ámbito y el 72,09% de la zona calificada con el uso residencial.

* Grado 2: corresponde a una sola parcela libre de edificación situada a continuación, hacia el sur, de la anterior zona. Es el número 45 de lsa Avenida, colindante al número 47 en su lado sur, cuya edificación de gran altura deja al descubierto unos importantes medianiles que afectan negativamente a la imagen del conjunto. Ocupa 1.258 m2, el 5,30% del ámbito y el 8,16% de la zona calificada como residencial. Se integra en la Unidad ZUA 16.2.

Se plantea dotarla de una mayor intensidad de uso, aunque dentro de un marco funcional similar al anterior, con usos dominantes residenciales permitiendo la presencia de oros usos compatibles con él que den pluralidad a la vida urbana dentro de los límites fijados por la norma de zona y de grado.

* Grado 3: Es el situado al sur del anterior, en el extremo meridional del ámbito, que recoge el edificio existente en el número 47 de la avenida, con cinco portales y 44 viviendas en uso. Constituye en sí misma la unidad de ejecución 16.1 y comprende una única propiedad. Aunque son aplicables las determinaciones de usos y tipologías de la norma de zona 1 vigente, ha sido necesario establecer dentro de ella un nuevo grado para dar cobertura a esta situación consolidada y de mayor intensidad de la permitida en aquella. Ocupa 1.100 m2, el 4,64% del ámbito y el 7,14% de la zona calificada como residencial.

* Grado 4: Es la manzana situada en el extremo norte del ámbito, que corresponde a una sola prpiedad, la situada en el número 3 de la Avenida, constituyendo la unidad de ejecución 16.4. Contiene unas edificaciones de vivienda sobre un amplio local que, dada su extensión, sería compatible con la aplicación de la norma de zona vigente.

Ocupa 1.943 m2, el 8,19% del ámbito y el 12,61% de la zona calificada como residencial.

Espacio libre privado: Se planea con esta zonificación la parte norte del nº 5-7 de la Avenida de los Pirineos, la ZUA 16.3, para permitir el mantenimiento del interesante arbolado allí existente. Queda así calificado un espacio rectangular situado en el extremo norte de dicha manzana, ocupando toda la anchura de la misma en dirección este-oeste, entre la avenida y la nueva calle posterior, con 12 metros de anchura en dirección norte sur. Tiene una superficie de 415 m2, el 1,75% del total del ámbito. Su uso es el de jardín, para uso sus propietarios, y los compatibles con él.

Sistema viario y aparcamientos: Es el formado por una verdadera malla de calles, apoyadas en la Avenida de los Pirineos y la nueva vía longitudinal que recorre de norte a sur por el este todo el ámbito, entre las que se sitúan las vías transversales que las conectan. Los aparcamientos en superficie se sitúan en torno a la vía longitudinal y en las zonas de servicios próximas, debiendo las nuevas construcciones contar con las plazas de garaje necesarias en la proporción legalmente exigible. Todas las calles cuentan con aceras peatonales, siendo exclusivamente peatonal, aunque con acceso a fincas permitido, la transversal situada entre los números 3 y 5 de la avenida. Sus usos y compatibilidades son los del tráfico de peatones y vehículos y su aparcamiento en las zonas señaladas para ello. Tiene una extensión total, sin computar la Avenida de los Pirineos, de 4.192 m2, lo que representa el 17, 68%del total ordenado por este Plan Especial.

Zona verde pública: Está calificada con este uso toda la superficie del ámbito situada al este de la nueva vía longitudinal, en contacto sin interrupciones con el nuevo parque fluvial. Su uso es el de parques, jardines y áreas de juego. Tiene una extensión de 3.693 m2, que representa el 15,58 % del total del ámbito.
5. Unidades de Ejecución


La superficie total del ámbito ordenado por este Plan Especial es de 23.712 m2, inicialmente comprendidos en una sola unidad de ejecución, la ZUA 16, cuya ordenación detallada posponía el plan general a la redacción de un plan especial. Para hacer más fácilmente viable la ejecución de las previsiones de este plan especial y poder recoger las situaciones diferenciadas que se dan en el ámbito, el desarrollo de las determinaciones del planeamiento se prevé mediante la ejecución sistemática en cuatro unidades diferentes.

Las razones que han aconsejado la subdivisión propuesta se enuncian a continuación:

ZUA 16.1: Se trata de una sola propiedad, la Cooperativa, de 1.857 m2 antes de las cesiones, con un edificio de 44 viviendas en uso que ocupa un solar neto de 1.100 m2, con urbanización ejecutada, aunque con algunas carencias. Ello aconseja su tratamiento independiente, no sólo para evitar la complejidad que su incorporación introduciría en las restantes unidades, sino por el grado de ejecución alcanzado con la edificabilidad agotada y la construcción ya patrimonializada, estando pendiente solamente la formalización de las cesiones.

ZUA 16.2: Comprende el resto de la actual banda edificable situada al norte y colindante con la anterior, de muy distintas características, pues solo tiene una serie de edificaciones, algunas obsoletas y en desuso, en la avenida, contando con suelo no consolidado donde, una vez fijadas las determinaciones urbanísticas por este plan especial, hechas las cesiones y ejecutados viario y urbanización, será posible proceder a nuevas construcciones. La delimitación comprende un total de 20 parcelas catastrales, para repartir entre ellas de manera viable las compensaciones que permitan obtener los 516 m2 del nº 23, parcela 9, sonde se sitúa la calle transversal de nuevo trazado.

En esta unidad de ejecución se constituye una unidad reparcelable de la que se excluye, a los meros efectos del establecimiento de indemnizaciones, las fincas sitas en los números 9 y 43 de la Avenida de los Pirineos. La exclusión de estas fincas de la unidad reparcelable es que las mismas dan frente exclusivo a un viario que no va a ser objeto de urbanización pero sin embargo sí que experimentan un beneficio expreso por las obras que se realizan, por lo que procede que las mismas no contribuyan al pago de indemnizaciones por diferencias de adjudicación pero sí al de los costes de urbanización que mejoran su valor y situación.

ZUA 16.3 : Comprende una única propiedad privada, la parcela 35, de 2.926,10 m2. La edificación que se propone es coherente con su estado actual para permitir la renovación de las edificaciones en peor estado y el mantenimiento de las ocupadas y en buen estado. También se plantea el mantenimiento de la zona ajardinada situada al norte, de propiedad y uso privados. Los volúmenes propuestos por el plan podrán ser modificados mediante estudio de Detalle, respetando las determinaciones de aprovechamiento y alineaciones máximas del plan especial.

ZUA 16.4 : Comprende una única propiedad privada, la parcela 01, de 2.188,50 m2. La edificación plantea la posibilidad de renovar la edificación, aunque las edificaciones actuales se consideran toleradas en su actual estado, dejando pendiente su posible alteración que se posibilita a través de un Estudio de Detalle.
6. Aprovechamientos y Capacidad Residencial

Los aprovechamientos edificables se han calculado a partir de la aplicación de las condiciones de edificación a las parcelas netas resultantes de la ordenación propuesta.

Cálculo del aprovechamiento medio: El Aprovechamiento Medio de una Unidad de Ejecución en suelo Urbano No Consolidado, como es el caso, se calcula dividiendo por su superficie el aprovechamiento objetivo asignado por el Plan especial a los terrenos incluidos en la misma. No podrá diferir en más de un 15% del correspondiente a cualquier otra unidad de ejecución del mismo sector.

El aprovechamiento objetivo es la superficie construible de apropiación privada en un terreno, homogeneizada respecto al uso y tipología característicos, resultante de las determinaciones establecidas por el planeamiento de acuerdo con la Ley.

En este caso, la zonificación y uso característicos son homogéneos para la unidad, por lo que el aprovechamiento medio resulta de la división de los metros cuadrados edificables entre la superficie neta de cada una de las cuatro unidades en que se divide la unidad inicial.

Los aprovechamientos medios para cada una de las unidades de ejecución son:

 

Unidad de Ejecución

Superficie construible en m2 construidos

Superficie aportada en m2 de suelo

Aprovechamiento Medio en m2c/m2s

ZUA 16.1.

3.932

1.857,00

2,117394

ZUA 16.2*

19.549

12.027,30

1,625386

ZUA 16.2**

1.210

622,00

-----------

ZUA 16.3.

4.755

2.926,10

1,625030

ZUA 16.4.

3.560

2.188,50

1,626685

* Zona con reparto de aprovechamiento, incorporada a la unidad reparcelable
**Corresponde a las dos parcelas no incluidas en la unidad reparcelable, a las que se adjudica un aprovechamiento que corresponde a su situación actual, no sometido a reparto ni a aprovechamiento medio.

 

 

Capacidad Residencial: A partir de esos aprovechamientos y dada la posibilidad de ocupar con otros usos, compatibles con el principal, se ha calculado, con carácter orientativo, la capacidad máxima residencial del ámbito, de acuerdo con los siguientes parámetros.

Situación en planta baja de usos normalmente diferentes a los residenciales, aunque se ha computado para el uso de viviendas el 30% de su extensión, para posibilitar destinar a viviendas la planta baja de las edificaciones (especialmente en las situadas en la parte posterior, habida cuenta de su altura de solo dos plantas), respetando las condiciones de habitabilidad y privacidad precisas.

Plantas alzadas, en su totalidad, destinadas a viviendas, para las que se ha estimado un tamaño medio de 100 m2 construidos, equivalentes a una vivienda de 3 dormitorios de Protección oficial.

Ocupación media de 3,6 habitantes por vivienda

 

Cuadro de capacidad residencial:

UNIDAD

Suelo NETO edificable en m2

M2 construidos

Número de VIVIENDAS

ZUA 16.1.

1.100

3.932

44

ZUA 16.2*

9.492

19.549

138

ZUA 16.2**

622

1.210

6

ZUA 16.3

2.670

4.755

29

ZUA 16.4

1.943

3.560

22

TOTAL

15.827

33.006

239

* Datos correspondientes a la unidad reparcelable
**Datos correspondientes a las propiedades excluidas de la unidad reparcelable.

 

El total de superficie construida de esta ordenación es de 33.006 m2 y 239 el número máximo de viviendas, por lo que la capacidad máxima de habitantes estimada es de 860.

7. Sistema Viario y Aparcamientos
Se plantea la creación de una verdadera malla viaria que se integra en la estructura urbana existente a partir de la Avenida de Pirineos, que constituye uno de los ejes fundamentales de este ámbito, que se complementa con un nuevo eje longitudinal, casi paralelo a la avenida y situada a su lado este, entre las nuevas manzanas edificables y el espacio destinado a parque fluvial.

Ambas se conectan entre sí mediante una serie de vías transversales, hasta un total de cinco, unas de ellas existentes y otra de nueva apertura, pero todas ellas con operaciones de mejora para su mejor articulación en el conjunto.

Las interiores se han denominado, de sur a norte, VUL 1, VUL 2 y VUL 3.

VUL 1. La calle transversal de nueva apertura se traza a través de la actual parcela catastral 09, nº 23 de la avenida, y de parte de la 02 municipal, y es necesaria para permeabilizar la excesivamente larga manzana edificada (en la zona de la avenida) eliminando su efecto de barrera que dificulta acceder al parque a los habitantes de la parte central del núcleo de Zuera. El Plan Especial plantea compensar la afección mediante la equidistribución con los propietarios de la unidad 16.2 incluidos en la unidad reparcelable, que compensan a los propietarios sobre los que se sitúa la calle. Tiene la anchura de la parcela actual, cercana a los 12 m de anchura, lo que permite que su sección transversal tenga una calzada central de 7 m, apta para dos direcciones de tráfico, y dos aceras laterales de casi 1,5 m de anchura cada una.

VUL 2. La siguiente calle transversal, en dirección norte, completa una ya iniciada con accesos a garajes, por lo que mantiene las rasantes de su tramo cercano a la avenida. Tiene una anchura de unos 8 m, menor que la anterior debido a que se mantiene con sus características al estar franqueada por edificaciones en uso, por lo que su calzada tiene 4 m de anchura, apta para una sola dirección de tráfico, mejorando la ancura de las aceras laterales, ambas de unos 2 m de anchura.

VUL 3. La siguiente calle transversal, situada al norte de la anterior, modifica la existente debido a lo irregular de su trazado, para proponer una traza ancha y recta de 9 m de anchura que invite a entrar en la zona deportiva, pues desemboca en la plaza norte que da acceso a todos los elementos de ese equipamiento y se propone como su acceso peatonal principal, por lo que se proyecta en gran capacidad. Su objetivo es, por tanto, abrir el eje peatonal seguro que permita acceder a las zonas deportivas rápidamente sin entrar en conflicto con el tráfico rodado, muy abundante en ocasiones. Si bien este uso peatonal se compatibiliza con el acceso a fincas, el tratamiento de la calle es el propio de zonas peatonales de atractivo pavimento flanqueada de árboles.

VIA LONGITUDINAL POSTERIOR. Verdadero nuevo eje de esta zona. Se plantea en primer lugar para mejorar las conexiones entre los extremos, además de para dar accesibilidad a la parte posterior del ámbito posibilitando la creación de una nueva fachada edificada, y además como paseo mirador, complementario a los espacios de ocio generados en torno al parque fluvial y las zonas deportivas y de servicios, a los que pone en relación. Su sección transversal, dada su función de paseo panorámico junto al parque, en el que se ha dado prioridad al peatón, pone el acento en las anchuras de las aceras y espacios situados en su margen oriental junto al parque, de más amplitud, limitando el tráfico rodado a una sola dirección, por lo que la anchura de la calzada es de 4 m. La acera del lado de las edificaciones, al oeste de la vía, comienza en 2 m para ir ensanchándose hasta los 4 m en la zona de la plaza del pabellón multiusos y en la parte que discurre junto al edificio de la cooperativa.

Aparcamientos: además de la reserva de una plaza de garaje por vivienda se han previsto una serie de aparcamientos en superficie. Las reservas se han colocado en la vía longitudinal posterior, consiguiendo un total de 20 plazas, a las que sumar las existentes en las proximidades, al norte y en el sur, fuera del ámbito pero inmediato a él, como resultado de la ejecución del parque. Se ha destinado a este uso un total de 4.192 m2, el 17,68% del ámbito.
8. Espacios libres privados
9. Zona Verde Pública
Se corresponde con los suelos colindantes con el parque público de reciente creación, que se sitúan al este de la nueva vía longitudinal de tráfico y paseo. El lógico trazado de la vía deja fuera de uso residencial a los espacios de traza irregular que conformaban la parte posterior de las parcelas catastrales, que pasan a formar parte del parque fluvial de nueva creación, incorporándose a su superficie con lo que se regularizan sus límites por el oeste, que lo constituye ya de manera definitiva y clara la calle longitudinal de nuevo trazado de esta unidad.

Tiene una superficie de 3.693 m2, lo que representa el 15,58% del total del ámbito, por encima del 10% de los estándares urbanísticos del suelo urbanizable.
10. Infraestructuras


El ámbito de actuación objeto de este Plan especial no cuenta con los servicios exigibles, ya que, aunque las edificaciones recayentes en la Avenida de los Pirineos cuentan con todos los servicios mínimos, éstos no reúnen las características adecuadas para servir a la edificación que sobre ellos se vaya a construir de acuerdo con las determinaciones de este plan, que prevé mejorar y completar las actuales edificaciones.

En la parte trasera de las manzanas la situación es diferente, ya que, antes de que se llevara a cabo la urbanización recientemente realizada por el Ayuntamiento, toda esa zona carecía de cualquier tipo de servicio.

Las redes previstas a instalar completan las municipales existentes que son las de la Avenida Pirineos, y los pequeños ramales de la transversal del extremo norte y la del sur de servicio al edificio de la cooperativa, que dispone de agua, vertido, energía eléctrica y alumbrado público, por ellos costeados, aunque necesitados de alguna mejora. No cuentan con red de gas.

Las nuevas redes propuestas se integran con las anteriores, apoyándose fundamentalmente en las que transcurren por la Avenida de los Pirineos, con las que conectan a través de las cinco calles transversales. Para su mejor y más completo funcionamiento futuro, las redes se cierran en malla para hacer posible la prestación del servicio por varios caminos, lo que permite continuar el suministro de manera más completa en caso de avería.

Todas las redes se prevén subterráneas por la indudable ventaja de su mantenimiento y de la no afección a la escena urbana, tan negativamente afectada por los numerosos cables, cajas, sujeciones y palomillas que se pueden apreciar en las fichas de información, tanto en su paso por fachadas como en trazados aéreos sustentados por postes.

Salvo el caso del saneamiento que discurre por el centro de la calzada, las restantes redes discurren por las aceras, planteando la ejecución de zanjas comunes de servicios que permitan abaratar las obras al hacer coincidir la mayor parte de ellas en una sección tipo en la que se sitúan a diferentes profundidades y bien señalizadas, con el máximo aprovechamiento del movimiento de tierras y ejecución de canalizaciones.
· Abastecimiento de agua: La red se ha previsto en tubería de PVC con juntas de enchufe y campana. Se propone la formación de una malla a partir de la red que discurre por la acera derecha de la Avenida de los Pirineos, de 110 mms de diámetro situada junto al ámbito, con la creación de una nueva conducción en la calle longitudinal posterior, uniendo ambas con ramales que discurren por las cinco calles transversales. La red siempre discurre por las aceras. Se ha previsto la instalación de 9 bocas de riego y tres hidrantes para toma de agua por el servicio de bomberos.

· Red de saneamiento: Se prevé en tubería de hormigón con enchufe de campana, con trazado por el centro de las calzadas. Se proyecta una red unitaria que, además de las aguas residuales, recoge las pluviales, para lo que se proyectan una serie de sumideros dispuestos en los caz de las vías. La nueva red, que conecta con la existente, se integra en los colectores generales municipales que discurren por la zona del parque fluvial.

· Energía eléctrica y alumbrado público: La red de energía eléctrica en baja tensión, también se prevé subterránea y por las aceras que discurren junto a las futuras edificaciones. Es decir, que en la calle longitudinal de nuevo trazado va por su acera occidental, mientras que en las calles transversales interiores hay canalizaciones por ambas aceras. La red de alumbrado público también discurre por las aceras y en subterráneo, si bien en este caso existe trazado en ambos lados de la acera para poder plantear la colocación de luminarias en los lados de calle donde son necesarias para conseguir un mejor nivel de iluminación.

· Telecomunicaciones: Se ha previsto la red subterránea, también por acera con canalizaciones disponibles para nuevas instalaciones futuras.

· Gas: está prevista la canalización de gas ciudad, con tubería de polietileno, en zanja subterránea por aceras, bajo losa de hormigón en pasos de calzada o con tráfico de vehículos, a partir de la red que transcurre por la Avenida de los Pirineos.
5. La Gestión
1. Delimitación de Unidades de Ejecución
El Ayuntamiento de Zuera acordó la subdivisión de la denominada ZUA 16 en cuatro unidades de ejecución como resultado del estudio de la situación del ámbito en su conjunto, habiéndose diferenciado los mismos en función de determinadas variables, como son el grado de intervención, la consolidación edificatoria existente, e incluso los usos ya existentes y que deben mantenerse.

Este Plan Especial recoge la propuesta en su día aprobada de subdividir la unidad en cuatro unidades independientes, si bien con los reajustes necesarios al haber obtenido nuevos datos de las propiedades existentes en el ámbito y de su situación actual. También se recoge la diferente incorporación a la misma en función de su participación o no en el cómputo a efectos de edificabilidad.

Esta distinción de la cualidad de los suelos viene obligada por lo dispuesto en el artículo 105 de la LUA, en tanto en cuanto los terrenos municipales que nos ocupan no consta que hayan sido obtenidos mediante contraprestación económica o de forma onerosa. Por otro lado, esta situación, ante el abigarramiento constructivo y las edificaciones existentes, permite facilitar los repartos de beneficios y cargas.
2. Unidad reparcelable en la ZUA 16.2
La Unidad de Ejecución 16.2 se caracteriza por una gran variedad de construcciones ya existentes, algunas de las cuales, en concreto las fincas catastrales nº 3875032 y 3875034, están totalmente enclavadas por otras edificaciones y dan solo a la Avenida de los Pirineos.

Esta situación hace necesario que dichas fincas queden excluidas de la unidad reparcelable dentro de la unidad de ejecución, ya que, aunque experimentan un incremento de valor por las obras de urbanización, ya tienen patrimonializado su derecho al contar con todos los servicios necesarios para su condición de solar.

Por ello, es aplicable el artículo 126 de la Ley 5/1999, de 25 de marzo, Urbanística de Aragón y el artículo 79 del Reglamento de Gestión Urbanística que establece que no será objeto de nueva adjudicación, excluyéndose de la unidad reparcelable:
· los terrenos edificados con arreglo al planeamiento que se ejecuta,

· los terrenos edificados con aprovechamiento no ajustado al planeamiento, cuando la diferencia, en más o menos, entre el aprovechamiento que les corresponda con arreglo al Plan y el que correspondería al propietario en proporción a su derecho en la reparcelación sea igual o inferior al 15% de este último, siempre que no estuvieran destinados a usos incompatibles con la ordenación urbanística,

· los terrenos edificados con aprovechamiento no ajustado al planeamiento, cuando las edificaciones se destinen a usos no incompatibles con el planeamiento y el coste de su eliminación resulte desproporcionado a la economía de la actuación y los inmuebles del Patrimonio Cultural Aragonés.
La exclusión de estas fincas posibilita que las indemnizaciones entre propietarios dentro de la reparcelación económica que hay que realizar sean asumibles por la operación y proporcionales al beneficio obtenido.
3. Sistema de Actuación
La Ley 5/1999, de 25 de marzo, Urbanística de Aragón, establece en su artículo 120 que las unidades de ejecución que se desarrollarán por el sistema de actuación, directa o indirecta, que el Ayuntamiento elija en cada caso. Estos sistemas de actuación, según el mismo artículo, son los directos, de cuya categoría forman parte los de expropiación y cooperación, y los indirectos, que son los de compensación, ejecución forzosa y concesión de obra urbanizadora.

De entre los previstos en la ley, el más oportuno y conveniente en el supuesto que nos ocupa es el Sistema de Cooperación, según el cual, los propietarios aportan el suelo de cesión obligatoria y la Administración ejecuta las obras de urbanización con cargo a los mismos. Las razones que aconsejan este sistema son las siguientes:

1. Es notorio que el número de propietarios y la variedad de situaciones hacen necesario que sea la Administración la que tome la iniciativa.

2. No ha existido iniciativa privada desde que se aprobó el Plan General de Zuera, dándose la circunstancia que en este municipio todas las actuaciones de desarrollo urbanístico han sido instadas y desarrolladas a través del municipio.

3. Existen unos objetivos de interés público de indudable relevancia que hacen recomendable la coordinación municipal.

La consecuencia inmediata del establecimiento del sistema de Cooperación será la iniciación del expediente de reparcelación y la redacción de los correspondientes proyectos, salvo en el supuesto de la unidad de ejecución 16.1, en la cual se dan todos los requisitos legales para declarar la innecesariedad de reparcelación regulada en los artículos 72 y 73 del reglamento de Gestión Urbanística.

Las dos fincas que quedan fuera de la unidad reparcelable están sometidas a la ordenación del Plan especial y sujetas al saldo de la cuenta de liquidación provisional en el proceso reparcelatorio, en tanto en cuanto las mismas deben de hacer frente a los costes proporcionales de la urbanización.
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